Du sitzt beim Notar in Spanien. Die Sonne scheint durch die Fenster, dein Traumhaus am Meer ist zum Greifen nah. Der Notar blättert durch deine Unterlagen, prüft den Finanzierungsnachweis, wirft einen Blick auf deinen Pass. Dann ein Nicken, ein Stempel auf den Kaufvertrag, und der Schlüssel wechselt den Besitzer. Kein Nachreichen, keine Verzögerung, kein zweiter Termin. Genau so soll es laufen, und genau dafür brauchst du die richtigen Dokumente in der richtigen Form.
- ✓ Du weißt genau, welche Dokumente der Notar im Ausland verlangt
- ✓ Du verstehst, wann du beglaubigte Übersetzungen brauchst und wann nicht
- ✓ Du vermeidest Verzögerungen beim Kaufvertrag
- ✓ Du bekommst einen realistischen Zeitplan und Kostenüberblick
Das brauchst du für den Immobilienkauf im Ausland
- Gültiger Reisepass (oft mit beglaubigter Übersetzung)
- Finanzierungsnachweis oder Kontoauszüge (übersetzt und beglaubigt)
- Einkommensnachweis oder Steuerbescheid (übersetzt und beglaubigt)
- NIE-Nummer (Spanien) oder Codice Fiscale (Italien) je nach Zielland
- Notartermin im Kaufland oder Vollmacht für Vertreter
- Kaufvertrag (Compromesso/Escritura) vom Notar erstellt
- Ggf. Apostille auf deutschen Dokumenten (für Länder außerhalb der EU)
Hinweis: Die genauen Anforderungen variieren je nach Land. Kläre vorab mit dem Notar oder Immobilienmakler, welche Dokumente in welcher Form benötigt werden.
Von vereidigten Übersetzern. Mit Stempel und Unterschrift.
Beim Immobilienkauf im Ausland prüft der Notar jedes Dokument genau. Unsere Übersetzer sind beim deutschen Gericht vereidigt. Jede Übersetzung enthält den Beglaubigungsvermerk, die handschriftliche Unterschrift und den offiziellen Stempel. Unsere beglaubigten Übersetzungen werden in der gesamten EU anerkannt.
Der Notar nickt bei:
So kaufst du eine Immobilie im Ausland ohne bürokratische Überraschungen
Schritt 1: Steueridentifikationsnummer beantragen
Bevor du in den meisten EU-Ländern eine Immobilie kaufen kannst, brauchst du eine lokale Steueridentifikationsnummer. In Spanien heißt sie NIE (Número de Identidad de Extranjero), in Italien Codice Fiscale. Diese Nummer beantragst du beim zuständigen Konsulat in Deutschland oder direkt vor Ort.
Für den Antrag brauchst du oft eine beglaubigte Übersetzung deines Reisepasses.
Schritt 2: Finanzierung klären und nachweisen
Der Notar und Verkäufer wollen sicherstellen, dass du die Immobilie bezahlen kannst. Das bedeutet: Du brauchst einen Finanzierungsnachweis. Entweder eine Kreditzusage deiner Bank oder Kontoauszüge, die zeigen, dass du genug Eigenkapital hast.
Lass deine Kontoauszüge und Finanzdokumente übersetzen und beglaubigen. Viele Notare akzeptieren nur offizielle Übersetzungen von vereidigten Übersetzern.
Schritt 3: Vorvertrag unterschreiben
Bevor der eigentliche Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird, kommt oft ein Vorvertrag. In Italien heißt er Compromesso, in Spanien Contrato de Arras. Hier wird eine Anzahlung geleistet (oft 10-30% des Kaufpreises), und beide Seiten verpflichten sich zum Kauf.
Schritt 4: Notartermin vorbereiten
Der finale Kaufvertrag wird beim Notar im Kaufland unterschrieben. Der Notar prüft alle Dokumente, die Eigentumsverhältnisse der Immobilie und stellt sicher, dass alles rechtlich sauber ist.
Für den Notar brauchst du: Reisepass mit Übersetzung, Steueridentifikationsnummer, Finanzierungsnachweis übersetzt und beglaubigt, ggf. Ehevertrag oder Vollmacht.
Schritt 5: Kaufvertrag unterzeichnen und Eigentum übertragen
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag (in Spanien: Escritura Pública, in Italien: Rogito Notarile) unterschrieben. Der Notar trägt dich als neuen Eigentümer ins Grundbuch ein. Ab diesem Moment gehört die Immobilie dir.
Schritt 6: Immobilie beim Finanzamt anmelden
In Deutschland musst du die Auslandsimmobilie in deiner Steuererklärung angeben. Je nach Land können Mieteinnahmen oder Wertzuwächse steuerpflichtig sein. Dafür brauchst du den Kaufvertrag übersetzt.
Diese Dokumente verlangt der Notar und so bereitest du sie vor
Reisepass
Finanzierungsnachweis (Kontoauszüge, Kreditvertrag)
Einkommensnachweis oder Steuerbescheid
Kaufvertrag (nach Unterzeichnung)
Rechtliche Grundlagen beim Immobilienkauf im EU-Ausland
Steuerrechtliche Pflichten in Deutschland
Wenn du als deutscher Staatsbürger eine Immobilie im Ausland kaufst, musst du diese in deiner deutschen Steuererklärung angeben. Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig (unter Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuern).
Grunderwerbsteuer im Kaufland
In jedem Land fällt beim Immobilienkauf eine Grunderwerbsteuer an:
- Spanien: 6-10% des Kaufpreises (je nach Region)
- Italien: 2-9% (je nachdem, ob Erstwohnsitz oder Zweitwohnung)
- Frankreich: Ca. 7-8%
Notarpflicht
In allen EU-Ländern muss ein Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse, stellt sicher, dass keine Schulden auf der Immobilie lasten, und trägt dich als neuen Eigentümer ins Grundbuch ein.
Apostille für Dokumente (außerhalb der EU)
Falls du eine Immobilie in einem Nicht-EU-Land kaufst (z.B. Schweiz, Türkei, USA), verlangen die Behörden oft eine Apostille auf deinen deutschen Dokumenten.
Eine Apostille ist eine internationale Beglaubigung, die die Echtheit eines Dokuments bestätigt. Sie wird vom zuständigen Landgericht oder Oberlandesgericht in Deutschland ausgestellt.
Diese Fehler kosten dich Zeit und Nerven
Fehler 1: Dokumente zu spät übersetzen lassen
Fehler 2: Nicht beglaubigte Übersetzungen einreichen
Fehler 3: Steueridentifikationsnummer vergessen
Fehler 4: Apostille mit Beglaubigung verwechseln
Häufige Fragen zum Immobilienkauf im Ausland
Nicht für jedes. Der Reisepass, Finanzierungsnachweise und Einkommensnachweise müssen in der Regel beglaubigt übersetzt werden. Der Kaufvertrag wird vom Notar im Zielland erstellt. Wenn du ihn später auf Deutsch brauchst (z.B. fürs Finanzamt), solltest du ihn ebenfalls übersetzen lassen.
In 3-4 Werktagen liegt die Übersetzung in deinem Postfach. Mit Express bekommst du das PDF innerhalb von 24 Stunden (Mo-Fr). Das Original mit Stempel und Unterschrift kommt per Post und braucht zusätzlich 2-3 Tage.
Ja. Unsere beglaubigten Übersetzungen werden von vereidigten Übersetzern erstellt und sind in der gesamten EU anerkannt. Der Notar in Spanien, Italien oder Frankreich akzeptiert sie ohne Probleme.
Beides sind Steueridentifikationsnummern. Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) brauchst du in Spanien, den Codice Fiscale in Italien. Ohne diese Nummer kannst du in dem jeweiligen Land keine Immobilie kaufen, kein Bankkonto eröffnen und keine Verträge abschließen.
Nicht unbedingt. Du kannst jemanden bevollmächtigen, der in deinem Namen unterschreibt. Die Vollmacht muss allerdings notariell beglaubigt und oft auch ins Spanische oder Italienische übersetzt werden.
Nein. Innerhalb der EU ist keine Apostille erforderlich. Eine beglaubigte Übersetzung reicht aus. Nur wenn du außerhalb der EU kaufst (z.B. in der Schweiz oder Türkei), kann eine Apostille verlangt werden.
Das sollte nicht passieren, wenn du eine beglaubigte Übersetzung von einem vereidigten Übersetzer hast. Falls doch Fragen aufkommen, erreichst du uns direkt. Wir unterstützen dich bei der Klärung.
Ja, absolut. Für deine Unterlagen, die Steuererklärung oder einen späteren Verkauf brauchst du den Kaufvertrag oft auf Deutsch. Lade den spanischen oder italienischen Kaufvertrag einfach hoch, und wir übersetzen ihn für dich.
Der Preis hängt von der Sprachkombination und der Seitenzahl ab. Lade dein Dokument auf unserer Website hoch und sieh deinen genauen Preis, bevor du bestellst. Keine versteckten Kosten.
Die meisten Notare im Ausland verlangen das Original mit physischem Stempel und Unterschrift. Das PDF ist gut für erste Abstimmungen oder deine eigenen Unterlagen. Für den Notartermin solltest du das Original per Post wählen.
Diese Übersetzungen brauchst du für den Immobilienkauf
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